Как разделить ипотеку при разводе

Граждане, вступающие в брак, редко задумываются, что они будут делать в случае развода. Многие считают, что брачный договор подрывает доверие, а ипотечный кредит лежит на плечах обоих супругов. Даже если ипотека выплачивается одним из членов семьи, на практике выясняется, что после развода он должен компенсировать половину взносов.

Речь идет не о справедливости, но о тех правилах, по которым закон позволяет разделить ипотеку. Безусловно, добровольное соглашение о разделе имущества или брачный контакт заметно упрощают дело.

Главным критерием при разделе выступает даже не мнение суда, а взгляд банка на ситуацию, ведь ипотека – договорные отношения.

Что происходит с ипотекой при разводе

В подавляющем большинстве разводов супруги не хотят жить вместе еще до окончания процесса. Однако собственность уже приобретена, хоть пока и находится в залоге у банка, и кредит должен погашаться. При этом банк не горит желанием разделять обязательства, поскольку это снижает шанс их успешного исполнения.

В зависимости от того, кто является заемщиком по договору, обязательства преобразуются разными путями. Если заемщик один, банк может не согласиться на разделение кредита, а последнее слово всегда остается за ним.

Ипотека может быть преобразована следующим образом:

1. путем продажи ипотечного имущества с торгов и равного погашения кредита, распределения выручки;
2. путем оформления имущества на одного из супругов с последующей выплатой компенсации другому супругу за внесенные средства;
3. через деление недвижимости пополам с переоформлением ипотеки на обоих супругов в равных долях;
4. путем доказывания, что супруг не имел отношения к ипотечному кредиту, и оформления ипотеки на одно лицо.

Следует понимать, согласно ст. 34 Семейного кодекса (далее – СК РФ), ипотечная собственность, приобретенная в браке, все равно считается общей. Не имеет значения, если один из супругов не платил по ипотеке.

Можно встретить мнение, будто один из супругов должен представить выписки из бухгалтерии с места работы, чтобы суд признал только его права. На практике система работает в пользу того супруга, который не платил. Суд видит лишь положения закона о совместном имуществе. Приобретено в браке – совместное.

Отсюда заемщик всегда должен компенсацию, равную половине внесенных во время брака платежей, если желает оставить ипотеку себе. Однако другой супруг не всегда хочет иметь к этому отношение, если не поддерживал взятие кредита. Соответствующие справки о платежах способствуют перенесению договора на одно лицо.

Судом может быть определено и неравное разделение ипотеки или иные размеры компенсаций из-за статуса участников (наличие детей, недееспособности и т.д.).

Видео: Ипотека и развод. Как делится кредит или ипотека при разводе супругов.

Как разделить ипотеку, взятую до брака

Неоднозначен момент с ипотечным имуществом, приобретенным одним из супругов до брака. Может показаться, что оно не удовлетворяет условиям совместного имущества  по ст. 34 СК РФ.

Это действительно так, однако остаются еще и платежи, которые могли совершаться мужем или женой в поддержку супруга-заемщика. То есть бремя доказывания, что индивидуальная собственность по ипотеке оплачивалась только заемщиком, лежит на лице, взявшем ипотеку.

Нет доказательств – придется компенсировать половину взносов, сделанных в браке, хоть даже и выплачивал кредит в одиночку.

Дальше роль играет ст. 37 СК РФ, согласно которой, если стоимость индивидуального имущества существенно увеличена вкладом другого супруга, имущество становится совместным.

Получается, если лицо, состоящее в браке и не являющееся заемщиком по ипотеке, докажет, что потратилось на ремонт или иное улучшение, оно получит равную долю после развода.

Есть и другой путь присоединения мужа или жены к уже взятой ипотеке. Можно оформить поручительство в банке. В этом случае лицо получит субсидиарную ответственность. Не совсем доля в собственности, но при разводе положительно повлияет на переоформление контракта.

Видео: Каких женщин не бросают мужчины

Как разделить ипотеку, взятую в браке

Существует небольшое число судебных решений, когда заемщику удавалось доказать, что супруг не принимал участия в выплатах и не может претендовать на ипотеку. Чаще всего суд признает равными права обоих.

Рекомендуется сразу указывать в договоре лиц-созаемщиков, а не брать ипотеку на одного гражданина или на заемщика и поручителя. Это, по меньшей мере, обезопасит от необоснованной компенсации другому участнику отношений при разводе.

Законом предусмотрено равное долевое разделение ипотеки, если супруги являются созаемщиками. Так, и банку проще предложить варианты:

1. один из участников может выкупить долю другого;
2. можно продать на аукционе имущество целиком и погасить кредит;
3. можно разделить договор на два, а обязательства уже определены.

В такой ситуации банк почти наверняка пойдет навстречу, в отличие от переноса обязательств с одного заемщика на еще одно лицо.

Видео: Раздел ипотеки при разводе

Имеются и свои нюансы в разделении такой ипотеки. Играет роль мнение суда о статусе участников. Суд может:

• увеличить долю лица, на иждивении которого остается ребенок;
• запретить разделение, если это ущемляет права ребенка или не позволяет матери в декрете фактически выплатить долг;
• изменить размер доли из-за тяжелых условий, в которые равное деление ставит участника отношений.

Аналогичное решение принимается и банком, только банк исходит не из поддержания прав, а из принципа эффективности. Банк не позволит разделить ипотеку так, как она не сможет быть погашенной. Вновь напрашивается момент с женой в декрете, когда она не способна достаточно зарабатывать.

Деление ипотеки по предварительному договору

Бывших супругов заинтересуют два договора. Оба составляются в письменном виде и заверяются у нотариуса:

1. брачный контракт (ст.ст. 40-46 СК РФ);
2. соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ).

Воспользоваться этими формами распределения собственности можно только с обоюдного согласия. Рекомендуется к ним прибегать, пока нет неприязни и споров.

Брачный контракт составляется у нотариуса на этапе заключения брака и определяет многие моменты по ипотеке:

• кто и в каких размерах совершает регулярные платежи;
• в чью собственность поступает ипотечное имущество;
• кем уплачиваются основные взносы;
• размер долей в ипотеке после развода.

Вместе с тем, если брачный контракт не составляли, есть еще вариант с соглашением о разделе по ст. 38 СК РФ. Оно заключается уже на этапе развода, но только при отсутствии споров. Через него супруги могут проще договориться с банком и быстро определить судьбу ипотеки.

Исковой порядок разделения с расчетом долей, прав и компенсаций влечет судебную волокиту. Всегда лучше заранее подстраховаться и составить хотя бы условный договор о собственности. Если же договор еще и скреплен подписью и печатью нотариуса, никаких проблем не возникнет.